Prêt immo : comment mettre le banquier dans votre poche ?
A l’heure où environ 50 % des demandes de crédits immobiliers sont refusées, mieux vaut mettre toutes les chances de votre côté lorsque vous allez voir votre banquier. Voici donc quelques conseils à ne pas négliger.
Il devient de plus en plus difficile de décrocher le Graal. Le chemin des futurs propriétaires est semé d’embûches. Selon le site meilleuretaux.com, un dossier sur deux serait en ce moment refusé. En cause notamment, les taux d’intérêt en hausse et des banques plus frileuses qui demandent toujours plus de garanties et des apports de plus en plus importants.
Alors qu’on empruntait à 1 % sur 20 ans fin 2021, la barre des 5 % pourrait être franchie au premier trimestre 2024.
Lorsque beaucoup de sites internet recommandent de faire marcher la concurrence et de frapper à un maximum de portes d’établissements bancaires, il peut être aussi judicieux de préparer le terrain avec votre propre banquier. Le conseiller qui vous suit parfois depuis des mois ou des années a un regard direct sur vos comptes et la traçabilité de vos opérations. C’est plus simple pour lui d’analyser une demande de prêt quand il vous connait que lorsque vous venez de nulle part. Alors prenez le temps de bien préparer le terrain et de vous lancer dans une véritable opération séduction.
Comprenez qui a le pouvoir de décision
Le plus souvent, votre interlocuteur doit référer de votre demande de prêt à son supérieur hiérarchique pour un premier avis. Votre dossier est ensuite soumis à un comité de crédit. Dans les deux cas, les chances de succès reposent sur la solidité de votre dossier et la capacité de persuasion du banquier qui doit plaider votre cause. Il doit être persuadé de pouvoir « le vendre » à sa hiérarchie. S’il n’est pas lui-même convaincu, votre demande de prêt a de grande chance de rester lettre morte.
Il est donc essentiel que votre conseiller ait confiance en vous. D’où la nécessité d’entretenir le contact avec lui (ou elle), de profiter d’une visite à la banque lorsque vous récupérez un chéquier pour le saluer et de toujours jouer la carte de la positivité. Une promotion à venir dans votre entreprise, un nouveau contrat, les félicitations d’un client, les diplômes de vos enfants… Montrez-lui que vous et votre famille avancez et que vous avez un profil stable et réfléchi. Votre banquier enregistre tout et il aime être rassuré. C’est son métier !
Soyez plus fourmi que cigale
Votre conseiller souhaite également montrer son professionnalisme à sa direction (il doit être capable de juger de la pertinence et recevabilité des dossiers) et minimiser le risque pour son employeur à vous prêter de l’argent en veillant à votre solvabilité à long terme.
Alors pendant trois mois, voire plus, engagez le moins de dépenses possibles car évidemment vos comptes bancaires vont être scrutés à la loupe. Il va observer comment vous dépensez vos revenus, calculer votre « reste à vivre » et si vous arrivez à épargner chaque mois. Ce dernier point peut être un bon indicateur à ses yeux. Il va aussi remonter dans votre historique client pour déceler les éventuels découverts ou incidents de paiement depuis un an.
Personnalisez votre dossier
Présentez-lui un dossier qui a une âme. Oui, cela peut aider. Votre banquier est aussi un « particulier » et un consommateur. Il peut être séduit par votre projet. Photos, histoire des lieux, géolocalisation, informations sur le quartier, choix et devis des artisans… servez lui tout ce qui peut attester du bienfondé de votre achat et de votre investissement.
Surveillez votre taux d’endettement
C’est le nerf de la guerre. Vous ne pourrez pas obtenir de crédit si le taux d'endettement de votre foyer dépasse 35%. Voilà sur quoi il vous faut donc travailler en premier, car sans cette condition sine qua non, toutes vos autres démarches seront purement inutiles. Conseil : prenez le temps de vous débarrasser des petits crédits à la consommation pouvant réduire vote capacité d’emprunt en effectuant des remboursements anticipés. Comprenez aussi que cette période n’est pas la meilleure pour changer de véhicule en basculant sur un nouveau crédit.
Au niveau des revenus, rien ne vaut un CDI ! Votre banquier va prendre en compte votre salaire, les prestations sociales, pensions ou loyers que vous pouvez percevoir. Si vous êtes travailleur indépendant, chef d’entreprise non salarié, en intérim ou en CDD, vos revenus ne seront pas comptabilisés de la même façon. Un minimum d’ancienneté est souvent exigé. Par ailleurs, ne laissez pas traîner le règlement de vos factures. Plus vous avez de trésorerie, mieux c’est.
Soignez votre apport personnel
Pour finir, essayez toujours d’augmenter votre apport personnel. Dans l’idéal il doit représenter entre 10% et 20% du coût total du projet. Il est donc indispensable que vous soyez en mesure de mettre de l’argent de côté si vous envisagez d'acheter un bien. Sachez que la majorité des banques refusent de prêter plus que la valeur du bien acheté. Votre apport sera donc le bienvenu pour financer frais de notaire ou de dossier, voire les petits travaux s’il y en a. Pour quelques milliers d’euros, lorsque c’est possible, n’hésitez pas à faire jouer la solidarité familiale, quitte à vous mettre d’accord pour rembourser vos proches un peu plus tard.
Chez lifehome IMMO, nous savons combien votre projet immobilier vous tient à cœur. Nous mettons donc tout en œuvre pour être les plus réactifs possible. Aussi, lorsque votre banquier nous appelle pour obtenir des précisions sur votre projet d’acquisition - comme un avis de valeur ou un avis de valeur locative - nous lui répondons immédiatement.